Имущественный налоговый вычет или попросту возврат налога НДФЛ - это приятный бонус для тех, кто приобрел или построил жилую недвижимость. Попробуем разобраться, как быть, если недвижимость приобретена в совместную собственность супругов.
Первое, на что стоит обратить внимание - это дата приобретения (постройки) жилья. До 1 января 2014 года предельный размер вычета в 2 миллиона рублей распределялся между супругами пропорционально приобретенной доле. Но после 1.01.2014 вступили в силу изменения в статью 220 Налогового Кодекса РФ, где предельный размер привязывается не к объекту недвижимости, а непосредственно к человеку, который этот вычет получает. Датой приобретения недвижимого имущества будет считаться либо дата свидетельства о регистрации права собственности (при приобретении жилья по договору купли-продажи или строительстве собственного дома), либо дата акта приема-передачи, при приобретении жилья по договору долевого участия (или, что достаточно широко распространено, по договору уступки прав требования (цессии), что тоже, по сути, является ДДУ).
Второе - это существование заключенного брачного контракта, регулирующего режим собственности имущества, приобретенного в период брака.
Третье - это непосредственно режим собственности совместного имущества. Так, например, имущество может быть оформлено в конкретных распределенных долях, о чем прямо указано в свидетельстве о регистрации прав на недвижимое имущество. Но есть и вариант, когда имущество оформляется формально на одного из супругов, хотя согласно гражданскому законодательству, это имущество является совместно нажитым и, соответственно, такой режим владения называется "режим общей совместной собственности".
Ниже предлагается рассмотреть каждый вариант в отдельности.
Условия получения возврата налога.
Если имущество приобреталось до вступления поправок в Налоговый Кодекс, то есть до 1 января 2014 года.
Максимальный размер вычета составляет 2 000 000 рублей с одного объекта недвижимости, то есть 2 млн. (предельный размер имущественного налогового вычета) * 13% (ставка налога на доходы физических лиц) = 260 000 рублей. Это сумма, которую возможно возместить из бюджета путем составления налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. В случае если в свидетельстве о праве собственности указаны доли, принадлежащие супругам, то каждый из собственников вправе сделать возврат налога пропорционально доле в недвижимости. Так, если закреплено по 1/2 доли, то и вычет составит по 130 000 рублей на каждого из супругов.
Если же доли не закреплены, и действует режим общей совместной собственности, то сделать возврат налога в полном объеме может один из супругов. Для этого нужно написать совместное заявление о распределении долей. По умолчанию доли распределяются по 50% на каждого из супругов, но путем написания заявления можно изменить эти доли вплоть до 100% и 0% соответственно. Особенно это выгодно в том случае, если, допустим, супруга находится в декрете и не имеет облагаемого налогом на доходы физических лиц дохода. Или если доход одного из супругов существенно выше, и получить всю сумму налогового вычета возможно в более короткие сроки.
Стоит отдельно отметить, что возврат налога на доходы физических лиц непосредственно сопряжен с наличием дохода, облагаемого НДФЛ. Это заработная плата, осуществление деятельности в качестве индивидуального предпринимателя на общей системе налогообложения, сдача имущества в аренду и т.д. Если же речь идет о пенсиях, пособиях, работе в качестве ИП на упрощенной системе налогообложения - то получить налоговый вычет не представляется возможным.
Если жилье приобретено после 1 января 2014 года, то предельный размер вычета составляет 2 миллиона рублей на каждого из супругов. То есть, таким образом, если ранее квартира стоила 4 миллиона рублей, то и предельная сумма возврата налога ограничивалась суммой в 2 000 000 рублей на один объект недвижимости. Но после 1 января 2014 года при той же стоимости жилья в 4 миллиона рублей, при распределении долей по 50% на каждого из супругов, каждый из них может получить налоговый имущественный вычет в 2 000 000 рублей. Правда, в этом случае, невозможно распределить доли как 100% и 0% для того, чтобы весь вычет в 4 миллиона рублей получил один из супругов, так как максимальный предел возврата налога составляет всё те же 2 000 000 рублей.
Кроме того, широкое распространение получило ипотечное кредитование на покупку или приобретение жилой недвижимости. В этом случае не стоит забывать, что и с суммы уплаченных процентов так же полагается имущественный налоговый вычет, для которого установлен предел возврата налога размером 3 миллиона рублей. Доли по получению налогового вычета по уплаченным процентам распределяются точно так же, как и доли возврата налога по приобретению жилья. При этом даже если доход заявителя позволяет сделать возврат налога целиком в течение одного года, то налоговый вычет по процентам производится в соответствии со справкой из банка об уплаченных процентах за тот год, за который производится возврат налога. Более наглядно можно рассмотреть на конкретном примере.
Супруги приобрели в ипотеку квартиру стоимостью 2 600 000 рублей. Общая сумма процентов по ипотечному кредиту, подлежащая уплате за весь период действия кредитного договора, в соответствии с графиком платежей составила 3 миллиона рублей. В свидетельстве о праве собственности указана только супруга, титульным заёмщиком по ипотеке выступал супруг. Однако, в связи с отпуском по уходу за ребенком, в который ушла супруга, ими было принято решение о распределении долей в совместном заявлении как 0% и 100% соответственно в пользу мужа. Что, разумеется, не составило сложностей, так как в свидетельстве о праве собственности доли о владении недвижимостью не распределены, брачный контракт супругами не заключался, в связи с чем режим собственности считается как "общая совместная собственность". Максимальный размер налогового вычета составляет 2 000 000 рублей. Заработная плата заявителя (супруга) за год, в котором была приобретена недвижимость, составил 2 200 000 рублей. Сумма уплаченных процентов, согласно справке из банка составила 100 000 рублей. Таким образом, в декларации на возврат налога заявлена сумма 273 000 рублей. Из них 260 000 - в счет имущественного вычета за основную стоимость приобретения жилья и 13 000 (100 000 * 13%) за сумму уплаченных процентов. Несмотря на то, что сумма вычета по приобретению жилья была использована полностью, но кредит не погашен, и, следовательно, проценты будут платиться заёмщиками и дальше. В этом случае нужно будет подавать декларацию 3-ндфл до полного возврата налога по уплаченным процентам в соответствии с максимальным размером. Стоит отметить, что вычет с процентов возможно получить не только по ипотечному кредиту, но и по целевому беззалоговому кредиту на приобретение недвижимости. То есть в кредитном договоре должно быть прямо прописано на какие цели выделяется кредит. Это важно, потому что в перечне документов, предоставляемых в налоговую инспекцию вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ, указаны кредитный договор на приобретение (строительство) имущества и справка об уплаченных процентах. При проведении камеральной проверки инспектор обязательно обратит внимание на цели предоставления кредита и, как следствие, обоснованность заявления суммы процентов по нему к получению налогового вычета.
Что касается возврата налога в будущем тем из супругов, который участвовал в совместном приобретении или строительстве имущества, но в получении вычета не участвовал. Если, к примеру, супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность, и по каким-то причинам было принято решение о том, что правом возврата налога воспользуется один из супругов. То есть, в заявлении о распределении долей указывается 0% и 100% соответственно. То в случае, если приобретения еще одного объекта недвижимости есть возможность распределить доли в обратном порядке, и получить налоговый вычет целиком на того супруга, который не участвовал в предыдущей процедуре возврата налога на доходы физических лиц.