Каждая сделка купли-продажи недвижимого имущества начинается с предъявления собственником кадастрового паспорта. Для получения паспорта владелец пишет заявление, к которому прилагает документы, подтверждающие право собственности на помещение или земельный участок, и сдает пакет в регистрационную службу по месту нахождения имущества. Это либо Бюро технической инвентаризации (общепринятое сокращение - БТИ), либо орган управления, который его заменяет. Список документов зависит от типа помещения и целевого назначения обращения в органы технической инвентаризации.

Каждому объекту (и участку, и помещению) регистрационная служба присваивает уникальный неповторяющийся кадастровый номер. Этот номер неизменен с самого первого дня регистрации имущества и до ликвидации, и дает возможность госслужбам идентифицировать объект кадастрового учета в единой государственной базе.

Согласно действующему законодательствупроцедуру получения нового кадастрового паспорта на недвижимость собственники обязаны проходить раз в 5 лет.

Что же такое кадастровый паспорт? Это документ в виде выписки из ГКН (Государственного кадастра недвижимости), который содержит следующие сведения об объекте: кадастровый номер, кадастровый район, кадастровый квартал, местоположение (адрес), этаж, на котором расположено данное помещение, кадастровая стоимость, предыдущие кадастровые номера объекта.

Эти данные занесены на титульную страницу кадастрового паспорта. На вторую страницу паспорта наносят план расположения помещения на этаже. До 2013 года специалисты БТИ обводили на плане расположение объекта в помещении гелевой пастой красного цвета, сейчас это не практикуется. Если же в государственном кадастре недвижимости план помещения отсутствует, то кадастровый паспорт будет состоять только из первой страницы. Это никак не ограничивает права собственника на распоряжение объектом недвижимости - такой кадастровый паспорт рассматривается при оформлении сделок наряду с паспортами, имеющими выкопировку.

Кадастровый паспорт необходим в следующих случаях:

- если планируется заключение какой-либо сделки с объектом недвижимости (сдача в аренду, купля-продажа, дарение, перевод из жилого фонда в коммерческую недвижимость, завещание и т.п.);

- если планируется перепланировка помещения;

- если перепланировка уже проведена, и необходимо ее узаконить;

- если планируется выселить из квартиры жильца в судебном порядке.

При въезде в новострой также следует позаботиться о получении кадастрового паспорта на квартиру (или другой объект) согласно действующего законодательства, иначе в дальнейшем, если понадобится произвести с недвижимостью любые регистрационные действия, это займет много времени. Чтобы ничего не помешало Вашим планам, рекомендуем заблаговременно оформить собственность в органах кадастрового учета.

Кадастровый паспорт квартиры — это выписка из государственного реестра недвижимости, в которой указаны все техданные дома в целом и квартиры в частности.

Кадастровый паспорт состоит из нескольких листов: общие данные по объекту, схематический поэтажный план, экспликация.

Помимо этого, в кадастровом паспорте квартиры указываются:

- адрес, этажность, год постройки здания,

- строительные материалы, из которых возведены стены и перекрытия;

- заключение об общем состоянии дома, степень его износа в процентах.

Последнему особое внимание уделяется при оформлении сделок, в которых в качестве кредиторов выступают банки. На практике владелец объекта недвижимости должен самостоятельно удостовериться, чтобы эти данные были указаны в кадастровом паспорте.

Экспликация (выполненный в масштабе чертеж помещения) может быть заказана в Бюро технической инвентаризации отдельно от кадастрового паспорта, срок ее изготовления составляет от 15 до 30 дней.

Экспликация бывает как на весь объект недвижимости либо этаж помещения, так и в отдельности на квартиру — это называется техническим паспортом объекта. Необходимость наличия техплана квартиры многоквартирного жилого дома предусмотрена законодательством. Это обязательный документ, который необходимо иметь для постановки на кадастровый учет. Также он необходим:

- для установления размера налога на недвижимость, так как базой его начисления является инвентаризационная стоимость квартиры, указанная в техпаспорте;

- для начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и оформления субсидий по ним, так как их размер напрямую зависит от площади квартиры.

Экспликация содержит в себе все технические характеристики квартиры: общая площадь с выделением полезной и дополнительной площадей; метраж каждого помещения в квартире, их назначение, изолированность; высоту потолков; материал перекрытий и стен; наличие инженерных коммуникаций, внутренней отделки; время проведения капремонта. Обязательные реквизиты - адрес квартиры, дата ее последнего обследования и инвентаризационная стоимость.

Поэтажный план выполняется в виде схематического чертежа всего этажа, на котором расположено отдельное помещение. Он содержит данные о расположении стен, перемычек, перегородок, перемычек, оконных и дверных проёмов, подсобок, кладовых, тамбуров и тому подобных помещений, не входящих в общую площадь квартиры. Именно поэтому поэтажный план здания крайне необходим для выяснения возможности соединений, например, двух квартир в одну или оборудование отдельного входа.

Однако, перед тем как пойти подавать заявку на изготовление кадастрового паспорта и экспликации, следует хорошо взвесить все за и против. Многие владельцы, проживающие в одной квартире много лет, банально не помнят, как выглядело их жилище изначально. Новые паспорта при этом они по незнанию закона не получали. Как следствие, около 80% сделок с недвижимостью срываются на заключительном этапе только потому, что кадастровый паспорт не соответствует реальному состоянию объекта. Одна из распространенных причин - нарушение наружных границ помещения, по что попадает даже та ситуация, когда в площадь квартиры включен межквартирный тамбур.