Договор аренды имущества - это документ, который согласно ст.614 ГК РФ определяет сроки, порядок, а также условия внесения установленной договором арендной платы. Очень часто причиной судебных споров служит размер установления арендной платы. Многих граждан интересует: включена ли уже арендная плата за пользование земельным участком в установленную арендную плату за пользование недвижимым видом имущества?
Ответом на вопрос является п.1 ст.652 ГК РФ, в нем сказано, что арендатору недвижимого вида имущества по договору аренды совместно с передачей права на владение и пользование данной недвижимостью, также передаются и права на занятый недвижимостью земельный участок, который необходим для дальнейшего использования.
ВАС РФ разъяснил в п.22 Постановления от 24.03.2005 г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", что на основании ст. 652 ГК РФ, что если собственником земельного участка (арендодателем), не было по договору аренды определено право на весь земельный участок передано арендатору, тогда на весь срок аренды недвижимости к арендатору переходит право пользования частью земельного участка, занятой зданием либо сооружением, которая требуется для его дальнейшего использования. В том случае, если в договоре об аренде не были указаны условия аренды земельного участка, то это не может служить достаточным основанием в суде, для признания данного договора аренды недействительным. Арендодатель не может потребовать в судебном порядке, чтобы с ним был заключен договор о предоставлении прав на пользование земельным участком.
Арендная плата за пользование земельным участком считается включенной в плату об аренде за пользование спорным недвижимым имуществом (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 г. №А75-9375/2015, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 г. №А50-7545/2015 и Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 г. №А19-14055/2014).
Общее правило гласит, если условие о дополнительной оплате за пользование земельным участком свыше установленной арендной платы за недвижимое имущество не внесено в договор об аренде, то автоматически подразумевается, что уже была включена плата за землю в арендную плату за недвижимое имущество.
Бывают случаи, когда арендатору предоставляются полномочия на пользование арендуемым видом имущества, но при этом арендодатель взамен не получает равноценного обеспечения своих прав и интересов, тогда такой договор аренды могут признать недействительным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 г. №А38-3295/2007 и определение АС Свердловской области от 27.10.2015 г. №А60-40492/2014).
Договор аренды служебного жилья.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор аренды можно считать заключенным, если в требуемой форме сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
К существенным принадлежат такие условия договора об аренде имущества:
- названные как необходимые или существенные для договоров данного типа в законе либо других правовых актах;
- о предмете договора;
- по заявлению одной из сторон относительно которых должно быть достигнуто необходимое соглашение.
Договор аренды должен включать данные, которые определенно позволяют установить имущество, в качестве объекта аренды подлежащее передаче арендатору. Если эти данные не указаны в составленном договоре, то условие о подлежащем передаче в аренду объекте, согласованным сторонами не считается и соответствующий договор считается незаключенным (письмо Минэкономразвития РФ и ФСГР и кадастра и картографии от 29.10.2015 г. №20-02000/15, п.3 ст.607 ГК РФ).
Суд при толковании условий договора учитывает буквальное значение слов и выражений, содержащихся в составленном договоре об аренде, а в случае неясности буквальных значений условий составленного договора, их устанавливают при помощи сопоставления с иными условиями.
Когда текст договора аренды не содержит нужных данных, позволяющих идентифицировать имущество, которое сдается в аренду, тогда считается, что не определен предмет договора и он судом признается как незаключенный.
Арест арендуемого имущества.
Встречаются ситуации, когда на имущество, которое сдается в аренду может по каким-либо причинам быть наложен арест. Тогда возникает вопрос: действителен ли договор аренды на данное недвижимое имущество, которым собственник распоряжаться не имеет прав, так как на указанное имущество был наложен арест?
Как отметил Верховный суд в п.94 Постановления (Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ"), что согласно п.2 ст.174.1 ГК РФ является действительной сделка, совершенная несмотря на запрет распоряжения имуществом должника, который наложен судом или судебным приставом-исполнителем. Кредитору либо иному управомоченному лицу совершение такой сделки не препятствует в реализации обеспечивающихся запретом прав, посредством подачи судебного иска об обращении взыскания на данное имущество (п.5 ст.334, 348, 349 ГК РФ).
По мнению судов является действительной сделка, которая совершена в нарушение запрета, наложенного судебным приставом-исполнителем или судом на распоряжение имуществом должника, в целях возможного обращения взыскания на это имущество (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 г. №А82-12991/2015, определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 г. №А14-1925/2015).